Achat d’un bien neuf : tout savoir sur les frais de notaire réduits

Vous souhaitez en savoir davantage sur les frais de notaire réduits dont vous pourrez bénéficier en achetant un bien dans le neuf ? Votre courtier en Bretagne fait le point sur le sujet.

Que couvrent les frais de notaire ?

Les frais de notaire, que l’on désigne également sous le terme de "frais d’acquisition", correspondent aux sommes que l’acheteur doit verser au notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente. Contrairement à ce que leur nom pourrait laisser penser, ces frais ne constituent pas pour leur totalité la rémunération du notaire mais se composent de plusieurs éléments :

Les droits de mutation, qui sont des taxes perçues par l’État et les collectivités locales (environ 5,8% du prix du bien) ;
Les émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération du notaire pour son travail (comprenant la rédaction de l’acte, les conseils, l’exécution des formalités). Le barème applicable par tranche (hors TVA) des émoluments du notaire est le suivant :
- 3,945 %.de 0 à 6 500 €
- 1,627 % de 6 501 à 17 000 €
- 1,085 % de 17 001 à 60 000 €
- 0,814 % au-delà.
Les frais divers ou débours, qui incluent les coûts des démarches administratives, telles que l’inscription au registre des hypothèques ou encore les certificats nécessaires à la transaction. (Comptez entre 800 € et 1200 € dans le neuf contre 800 € et 1500 € dans l’ancien).

Des frais de notaire réduits dans le neuf

Dans le cas d’une acquisition de logement neuf, les frais de notaire sont plus avantageux que pour un bien ancien, car les droits de mutation ne sont pas applicables . Ils sont remplacés par la taxe de publicité foncière, bien moins élevée, qui s’élève généralement à 0,715 % du prix hors taxes du bien, ce qui allège considérablement le montant total des frais de notaire.

Globalement, dans l’ancien, les frais de notaire peuvent atteindre 7 à 8 % du prix d’achat, alors que dans le neuf, ils se situent plutôt entre 2 et 3 %.

Cette différence s’explique aussi par le fait que l’achat d’un logement neuf inclut la TVA de 20 % déjà intégrée dans le prix affiché par le promoteur.

Ainsi, pour un bien de 300 000 €, les frais de notaire dans le neuf sont d’environ 6 000 à 9 000 €, contre 21 000 à 24 000 € dans l’ancien. Il s’agit d’une économie significative rendant l’achat dans le neuf particulièrement attractif sur ce plan.

Dans quel cas les frais de notaire réduits s’appliquent-ils?

Les programmes en VEFA

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) concerne les logements achetés sur plan auprès d’un promoteur, avant ou pendant leur construction. Ces biens sont considérés comme neufs, car ils n’ont jamais été habités. C’est pourquoi dans le cas d’une acquisition d’un bien en VEFA, des frais de notaire réduits s’appliquent.

Les maisons neuves

Lorsqu’elle est construite et vendue directement par un promoteur ou un particulier (sans occupation préalable), les frais de notaire sur une maison neuve sont également réduits. Cela inclut le cas de la maison individuelle livrée clés en main, qui est souvent assortie de la TVA à 20 % incluse dans le prix. Comme pour la VEFA, cet achat est soumis à la taxe de publicité foncière (0,715 %) au lieu des droits de mutation dans l’ancien.

Les maisons de moins de 5 ans

Un bien immobilier reste "neuf" au sens fiscal s’il a moins de 5 ans depuis son achèvement et n’a pas été revendu par un particulier. Ainsi, l'achat d'une maison de moins de 5 ans peut être soumis aux frais de notaire réduits si elle est vendue pour la première fois par son propriétaire initial (qui est souvent un constructeur). En revanche, si elle a déjà été occupée et revendue, elle est considérée comme "ancienne", et les frais classiques, incluant les droits de mutation de 5,8% environ, s’appliquent.

Les biens anciens réhabilités

Certains biens anciens entièrement rénovés peuvent prétendre à des frais réduits s’ils sont assimilés à du neuf. Cela concerne des immeubles ou maisons réhabilités par un professionnel (promoteur ou marchand de biens) et vendus avec TVA (20 % ou 5,5 % suivant la zone où se situe le bien). Le bien doit avoir été subi une transformation en profondeur (structure, toiture, etc.), le rendant "neuf" fiscalement. Dans ce cas, la taxe de publicité foncière s’applique, allégeant les frais. Il s’agit du seul cas où l'acquéreurpeut bénéficier des frais de notaire réduits dans l’ancien.

Les frais de notaire réduits, qui oscillent entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien, constituent un avantage financier indéniable pour les acheteurs de logements en VEFA, de maisons neuves, de biens de moins de 5 ans non revendus ou d’anciens réhabilités assimilés à du neuf. Cette économie - illustrée par des frais de notaire de 6 000 à 9 000 € pour un bien de 300 000 € dans le neuf contre 21 000 à 24 000 € dans l’ancien - repose sur le remplacement des droits de mutation (5,8 %) par la taxe de publicité foncière (0,715 %), couplée à une TVA souvent incluse dans le prix. Ces conditions rendent l’achat dans le neuf particulièrement attractif, que ce soit pour habiter ou investir.

Cependant, une mise en garde s’impose : si vous achetez un bien neuf vous permettant de bénéficier d’un dispositif fiscal (comme le loueur en meublé non professionnel dit LMNP) et le revendez dans les cinq ans suivant son achèvement, vous pouvez être tenu de reverser à l’État une partie de la TVA initialement appliquée (20 % ou 5,5 % selon les cas). Ce mécanisme, lié à la fiscalité des biens neufs, est donc susceptible de réduire l’avantage économique perçu lors de la revente rapide. Ainsi, avant de vous lancer, il est préférable d’anticiper vos projets à moyen terme et de consulter un notaire pour évaluer les implications fiscales d’une telle opération. Car si les frais réduits séduisent, la prudence reste de mise pour optimiser votre investissement.