Amortissement frais de notaire en LMNP : comment faire ?
Vous envisagez d’acquérir un bien pour vous lancer dans la location meublée et vous demandez comment passer en amortissement les frais de notaire en LMNP ? Votre courtier en Bretagne fait le point sur le sujet.
La comptabilisation des frais de notaire en LMNP
Dans le cadre du régime réel d’imposition en location meublée non professionnelle (LMNP), un propriétaire a la possibilité d’amortir le prix d’acquisition de son bien immobilier par composants. A ce titre, les frais de notaire en LMNP dans l’ancien (7 à 8%) ou le neuf (2 à 3%) peuvent également faire l’objet d’un amortissement sur la durée de vie du bien. L’amortissement reflète la dépréciation du bien immobilier au fil du temps, permettant de comptabiliser une charge non décaissée, ce qui diminue le résultat fiscal et donc les prélèvements fiscaux et sociaux.
Afin de pouvoir amortir les frais de notaire dans le cadre de la comptabilité LMNP, il est impératif que le bien n’ait pas été occupé par le propriétaire. L’amortissement commence à partir de la date d’acquisition du bien.
Les frais peuvent être traités de deux manières :
- La comptabilisation immédiate en charges : les frais de notaire sont déductibles en LMNP au cours de l’année de l’achat, mais cette option doit être réservée aux activités à forte rentabilité. Cela est dû au fait que, dans le régime LMNP, les déficits fiscaux générés par des amortissements sont reportables indéfiniment, tandis que ceux provenant des autres charges sont reportables seulement sur 10 ans.
- L’immobilisation et l’amortissement : Les frais sont ajoutés à la valeur du bien immobilier et amortis sur la même période que le bien, généralement 25 ans. Cette option est souvent privilégiée pour éviter de créer un déficit inutile, surtout si le résultat comptable de l’activité est déjà déficitaire en raison de l’amortissement du bien.
Les frais de notaire en LMNP : amortissement ou charge ?
La possibilité de choisir entre ces deux méthodes dépend de la date d'immatriculation du bien en LMNP par rapport à l'achat du bien. Si l’immatriculation et l’acquisition du bien coïncident, les frais de notaire peuvent être pris en compte dès l'achat. Cependant, si l'achat a eu lieu avant l’immatriculation, seuls les frais payés après cette immatriculation peuvent être comptabilisés.
Il existe également des critères spécifiques pour déduire les frais de notaire en charges : ils doivent être directement liés à l’acquisition d’un bien destiné à la location meublée, et la déduction ne peut se faire que dans l’année de l’achat. Lorsque le bien est mis en location plusieurs années après l’acquisition, seul l’amortissement des frais est possible.
Les frais de notaire peuvent être soit amortis, soit passés en charges dans le cadre d’une activité LMNP, selon la rentabilité et la situation fiscale du propriétaire. Les experts-comptables recommandent souvent l’amortissement des frais de notaire lorsque l’activité génère déjà un déficit comptable, ce qui permet d’optimiser la gestion fiscale de l’investissement immobilier.
Rappelons également que la possibilité d’amortissement des frais de notaire en LMNP est réservée aux loueurs ayant opté pour le régime réel. En effet, le régime micro-BIC offrant une déduction forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme), il n’est pas possible d’amortir les frais de notaire ou de les déduire des charges .