Le fonds de commerce et le bail 3/6/9
Le fonds de commerce et le bail 3/6/9 sont intimement liés. Il n’y a pas de bail commercial sans fonds de commerce et le bail commercial avec la clientèle constituent l’essentiel du fonds de commerce. Le point avec votre courtier professionnel à Rennes.
Le bail commercial
Le bail commercial est le contrat de location d’un local commercial entre une personne morale ou physique, le bailleur, et un commerçant, un artisan ou un industriel, le preneur, pour que ce dernier y exerce son activité.
Le contrat de bail commercial prévoit donc la cession du droit de jouissance du local par le bailleur contre le paiement d'un loyer par le preneur. Les contrats de longue durée comme les baux emphytéotiques, les baux à construction ou les concessions immobilières et ceux de courte durée comme les baux précaires ou les contrats de location saisonnière ne relèvent pas du dispositif juridique des baux commerciaux.
Certains droits spécifiques sont associés aux baux commerciaux comme le droit au renouvellement ou l'indemnité d'éviction. Un bail est considéré comme commercial s’il satisfait aux exigences légales de l'article L. 145-1-I, alinéa 1er du Code de commerce qui retient quatre conditions :
- Un contrat de bail ;
- Un local commercial ;
- Un fonds de commerce ;
- L’immatriculation du preneur.
Le local commercial
Le local commercial est le lieu où le preneur exerce son activité. Il peut s’agir d’une boutique ou d’un atelier mais également d’un terrain nu sur lequel des bâtiments ont été construits avec l’accord du bailleur.
Le local commercial doit être :
- Le lieu d'activité principale accessible à la clientèle ;
- Stable et permanent ;
- À usage commercial.
À noter :
- Le bail peut être mixte, c’est-à-dire à usage commercial et à usage d'habitation.
- Conformément à l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation, une autorisation administrative préalable est obligatoire en cas de changement de destination de locaux d'habitation en locaux à usage commercial. Sans cette autorisation, le bail commercial de ce type de locaux est frappé de nullité.
L'immatriculation du preneur
Le propriétaire du fonds de commerce titulaire du bail doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Lorsque le fonds est donné en location-gérance, le propriétaire n'a pas à justifier de son immatriculation.
À la signature du bail commercial, l'immatriculation n'est pas requise mais si le preneur désire bénéficier des dispositions protectrices du bail commercial comme notamment le droit au renouvellement ou l'indemnité d'éviction, il doit impérativement s'immatriculer.
Les obligations du bailleur
Le bailleur doit délivrer un local dans lequel le preneur pourra exercer paisiblement son activité pendant toute la durée du bail. Le bailleur a une obligation de délivrance et doit une garantie contre les troubles de jouissances.
Le bailleur a également l'obligation de délivrer au preneur la chose louée et ses accessoires (parking, caves, etc.) matérialisée par la remise des clés le jour de la prise d'effet du bail commercial. Sauf clauses contraires, la chose louée doit être délivrée « en bon état de réparations de toute espèce » afin que le preneur puisse exercer l'activité prévue au bail.
En cas d'inexécution de cette obligation de délivrance par le bailleur, le preneur peut :
- Demander au juge l'exécution forcée ;
- Demander la résiliation du bail avec éventuellement une indemnité ;
- Lever l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement du loyer.