Quand on décide de réaliser un investissement locatif, il faut se demander quels sont les objectifs que l’on poursuit : générer un revenu complémentaire, se constituer un patrimoine, investir pour réduire ses impôts, avoir une forte rentabilité, minimiser les risques de vacance locative, etc.

De ces choix découlent le type de bail (courte durée/longue durée) et surtout la nature du bien (meublé ou nu). Dernièrement, le covid a mis un sacré coup d’arrêt à la location courte durée. L’occasion de se focaliser sur le match nu/meublé : Voici l'avis de votre courtier en prêt professionnels à Rennes.

Location nue : simplicité, fiabilité

En 2016, 94 % des locations en France étaient des locations nues. Plusieurs explications concourent à expliquer cette outrageuse domination, même si la tendance s’inverse très largement ces dernières années.

Les avantages de la location nue

• Un turnover acceptable

Les locataires de logements nus restent en général plus longtemps que les locataires qui décident de louer un bien meublé. La raison est simple: le déménagement des meubles est coûteux et pénible.

Ce point est à nuancer si vous décidez d’investir dans un logement d’une surface limitée, studio ou T2. Pour cause, la taille du bien est une variable importante dans la durée de location. Plus le bien est petit, plus le turnover des locataires est important qu’il soit loué nu ou meublé.

• Un investissement moindre au départ

Contrairement à la location meublée qui, surprise, nécessite d’acheter des meubles, la location vide n’impose pas cette démarche. L'investissement départ est donc moindre. De même, le remplacement des meubles et de l’équipement électroménager usagés qui incombe aux propriétaires de biens meublés ne concerne en rien les appartements ou maisons loués nus.

Désavantages de la location nue

• Une législation contraignante

La durée du bail de location nue, régie par la loi Alur est de 3 ans contre 1 an pour la location meublée. Le préavis si vous décidez de récupérer le bien pour votre usage est au désavantage de la location nue (6 mois) et à l’avantage de la location meublée (3 mois).

Dans les deux cas, la loi Alur limite les motifs considérés comme légaux qui vous permettront de récupérer votre bien.

• Une demande légèrement supérieure à l’offre

La demande en logement nu en France est très légèrement supérieure à l’offre. C’est un fait qu’il faut prendre avec des pincettes puisqu’il est très largement pondéré ou accentué par l’emplacement du bien, par la tension locative de la ville où vous réalisez votre investissement, etc.

 

La location meublée : la rentabilité

Si logiquement la location meublée ne concernait que 6 % du parc locatif français en 2016, la tendance s’inverse ces dernières années. Pour cause, la location meublée répond à un besoin de mobilité de la population française, plus mobile aujourd’hui qu’elle ne l’était hier. Dans les villes avec une forte tension locative comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse par exemple, cela conduit logiquement à une augmentation des loyers des appartements meublés.

Les avantages

• Des loyers plus élevés

Les loyers des locations meublées sont en moyenne de 10 à 15 % plus élevés que les loyers des locations nues. Ces chiffres explosent dans les agglomérations avec une tension locative très forte.

Et la tendance actuelle accentue encore cette différence puisqu’une étude de 2019 montre que cette année-là, les loyers des logements meublés ont augmenté de 5,2 % dans l’Hexagone contre 2,6 % pour les loyers nus. Cela nous amène au deuxième avantage : la demande exponentielle en biens meublés.

• Une forte demande

Comme évoqué dans l’introduction de cette partie, la demande en logements meublés est nettement supérieure à l’offre, en particulier dans les grandes métropoles. Elle intéresse particulièrement les étudiants, plus mobiles que leurs aînés, et les jeunes actifs.

L’attrait pour les colocations en est le meilleur exemple. Cette tendance a une influence positive sur la vacance locative puisqu'elle tend à la diminuer. Il n’est pas compliqué de trouver un locataire pour peu que l’on loue un bien meublé dans une ville étudiante.

Cette demande très forte couplée à des loyers élevés assure une rentabilité plus forte que pour la location nue. Encore une fois, l’exemple le plus parlant est celui des colocations qui garantissent une très forte rentabilité. Seul point noir, le turnover des colocataires plus rapide que sur la location nue.

Les désavantages:

• Le Turnover important

C’est le point noir : en offrant de la mobilité, en supprimant le coût des déménagements, on facilite le départ d’un appartement pour un autre. C’est la durée de location qui en pâtit. Le turnover des logements meublés est donc supérieur à celui des logements loués vides.

Et qui dit turnover dit publier une annonce, analyser les dossiers des candidats, organiser des visites, faire un état des lieux de sortie puis d’entrée, etc.

L’idéal : confier la gestion de son bien à des agences immobilières nouvelles génération comme Mon Bel Appart, qui offre un service de gestion moins coûteux que les agences traditionnelles et une efficacité accrue.

 

En conclusion, il faut aborder le dernier point : celui des différences entre la fiscalité du meublé et du nu. Si les deux cas présentent des similitudes (deux régimes possibles, forfaitaire ou réel) et des avantages, il faut bien noter que l’amortissement possible du bien n’est réalisable que dans le meublé.

Pour le meublé, Voici un article qui vous donnera plus de détails sur cet aspect important : https://proprietaire.monbelappart.com/fiscalite-des-particuliers-location-nue-ou-meublee/

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