Nouvelle loi pour les propriétaires de maison : la loi Lagleize en 2025
Proposée en 2019, la loi Lagleize pourrait être applicable dès 2025. Scindant la propriété des murs et du sol pour doper un marché immobilier en tension, cette nouvelle loi propose que le propriétaire loue pour 99 ans au plus le sol et n’acquiert que le logement. Votre courtier en prêt professionnel à Nantes fait le point sur le sujet.
La proposition de loi Lagleize
La loi Lagleize est une nouvelle loi pour les propriétaires de maison, qui vise à dissocier le bâti du terrain. Proposée à l’Assemblée nationale en octobre 2019 par Jean-Luc Lagleize, alors député, elle introduit une idée simple : séparer le foncier (le terrain) de l’immobilier (la construction) afin de contrer l’inflation des prix du foncier, d’atténuer les inégalités de logement et de répondre à la demande croissante de biens d’habitation.
L’objectif est de permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire du logement mais pas du terrain. Autrement dit, l’acheteur possède le bâti tout en louant le foncier. Si elle devait entrer en vigueur, cette nouvelle loi introduirait donc une troisième forme de propriétaire en plus de la propriété foncière et de l’usufruit.
Pourquoi séparer les murs du foncier ?
En scindant la construction des sols, la nouvelle loi Lagleize pourrait dès 2025 contribuer à :
- lutter contre la hausse des prix des terrains, qui rend la construction de plus en plus chère. À l’heure actuelle, la spéculation foncière augmente tant les coûts, que certains acquéreurs doivent renoncer à acheter un bien dans les zones tendues.
- diminuer les coûts globaux d’acquisition d'un logement et permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement neuf. En achetant uniquement le bâti et en louant le terrain, le coût total baisse, ainsi que potentiellement la nécessité de financement par crédit.
Vue sous un autre angle, la loi Dagleize aurait également pour conséquences de rendre les propriétaires de logements également locataires de leur terrain,
Un bail de 18 à 99 ans pour le louer le terrain
Si on applique telle la nouvelle loi, le propriétaire louera pour 99 ans maximum le terrain sur lequel est bâti le logement qu’il possède et la commune percevra le loyer.
Celui-ci permet à des ménages modestes d'acquérir un logement neuf à prix abordable dans les zones tendues. L’acheteur fait l’acquisition du logement mais loue le terrain à la commune ou un organisme de foncier libre (OFL) créé par les collectivités locales.
Le loyer devrait être calculé sur la base de la valeur du terrain et pourrait varier selon la localisation géographique.
Les spécificités de la loi Lagleize
Le concept de séparation entre bâti et foncier est loin d’être nouveau puisqu’il existe déjà avec le bail réel solidaire (BRS). Ce montage permet à des ménages modestes d’acquérir une résidence principale neuve à prix abordable dans les zones tendues et de louer le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) via un bail de longue durée (18 à 99 ans). Étant donné que l’acquéreur ne paye que le bâti, le prix du bien est de 20 à 40 % moins cher qu’un logement incluant le prix du foncier.
Un des points marquants de la loi Lagleize est l'instauration d'observatoires fonciers locaux chargés de suivre et d'examiner le marché immobilier de leur territoire et de rassembler des données concernant notamment les coûts des terrains et les ventes de propriétés pour observer l'évolution du marché et assurer la transparence.
Les municipalités joueront également un rôle crucial dans l'application de la loi Lagleize puisqu’elles devront fournir aux propriétaires des informations détaillées sur la valeur des terrains et les conditions de paiement des loyers à la commune.
Ainsi, les résidents pourront faire des choix avisés concernant l'achat de biens immobiliers selon cette législation.
Un autre aspect important de la loi est la mise en place d'un fonds sous la gestion d'Action Logement. Ce fonds financera la construction de logements à bas coûts afin de répondre à l'accroissement de la demande de logements en France, surtout pour les classes moyennes, le dispositif étant accessible sans plafond de ressources. Cette initiative devrait également permettre d’encourager la construction de nouveaux logements et de lutter contre la hausse des prix des terrains.
La loi cherche aussi à motiver le lancement de projets de construction en dissociant la propriété du sol de celle du bâti. Ainsi, les promoteurs seront encouragés à initier de nouveaux projets résidentiels, avec une attention particulière à la qualité architecturale et écologique.
Une nouvelle loi qui soulève des interrogations
Malgré ses intentions honorables, la loi Lagleize suscite des inquiétudes.
Une des critiques majeures est le danger de créer une génération d’"éternels locataires". En séparant la propriété du terrain et des constructions, cette loi serait susceptible d’encourager les Français à opter pour la location du sol plutôt que de posséder, jusqu’à mener à une réduction de la propriété foncière et à un marché locatif en perpétuelle croissance.
La loi soulève également des questions complexes sur la gestion de l'occupation des terrains et les scénarios de décès du propriétaire du sol. Qui aura le droit d'occuper le terrain après la mort du propriétaire initial ? Comment ces accords seront-ils administrés ? Autant de problèmes qui exigent des réponses précises afin de prévenir les différends futurs.
Un autre désavantage possible est le risque de double imposition. Les propriétaires qui achètent les bâtiments en louant le terrain pourraient être contraints de payer à la fois un loyer à la commune plus des taxes foncières. Un cas de figure qui pourrait décourager de nombreux Français d'embrasser ce type d'arrangement, rendant ainsi plus ardue l’application de la loi.
Le but de la loi Lagleize est de lutter contre les difficultés d’accès au logement que rencontrent les acquéreurs en France. Mais contrairement aux idées reçues, elle est loin de concerner tous les biens. En effet, cette loi ne devrait s’appliquer qu’aux logements neufs en copropriété et ce, uniquement dans des zones tendues.